はうすめーかーどうですか

ハウスメーカーの事・・・あまり書いてないですけどね!

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アパート一括借り上げの問題が表面化した!「家賃収入の保証」に落とし穴が!

アパート一括借り上げの問題が表面化した!「家賃収入の保証」に落とし穴が!
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アパートを建てれば不労所得が得られると考えている人もいますが、実際にアパート経営を始めてみれば分かると思いますが・・・実際は管理の手間がかなり必要となってくるものです。

また空室リスクも必ずといっていいほど発生するのですが、空室が増えていった時の心労も半端なものではないのですね。

しかしそんな苦労や心配をしなくても毎月安定した家賃収入を得られるうえに、それに30年ほどの長期保証まで付いてくるというシステムがあるのですが・・・それがアパートの「サブリース」という仕組みなんですね。

アパートの全室を業者が一括で借り上げることによってリスクも無く楽に家賃収入を得られるので大人気になっているのです。

大きな土地を持っている地主や農家の人でも、最初は断っていたとしても何回か営業を掛けられることによってアパートを建てることを決断してしまうようなのです。その時の決め手となるのが「家賃収入の長期間保証」なんですね。

しかし、最近になってアパートの一括借り上げの問題が表面化してきており・・・また長期保証には隠された裏の落とし穴が待っていることも知れるようになってきたのです。

特に最近ではNHKのクローズアップ現代という番組でもアパート一括借り上げのサブリースに関する裏の問題や詐欺的な落とし穴が紹介されていましたので・・・警告の意味も含めて解説してみたいと思います。

業者はアパートを建てる段階で大儲け

はっきりと言ってしまえば、サブリース業者が建てるアパートというのは何の特徴も無いうえに・・・できるだけ安く建てることを主眼に置いているのです。

つまり、できるだけ低コストの同じようなアパートを大量に建てることが業者の利益になるわけなんですね。

それは何故かと言えば、安物のアパートを高値で家主に売りつけることで儲けることが最初からの目的だからです。決して一括借り上げをした家賃収入で儲けようとは思ってもいないのですね。

あわよくば・・・途中で一括借り上げの契約を家主の方から解約してもらった方が良いとさえ思っているハズです。

30年一括借り上げで安心できない裏の問題

アパートの一括借り上げサブリースには様々な問題が存在しています。その1つが決して安心なシステムでもないのに「30年の借り上げ契約で安心」と考えて莫大なローンでアパートを建てる人がほとんどだということですね。

そもそも安心なわけがないのは契約書を見れば書いてあるのですね。サブリース契約のほとんどには家賃保証額が周辺相場の5割ほどにまで減らされるように免責期間が設けられているのはご存知でしょうか?

実はアパートが完成しても3ヶ月間は家賃が家主に支払われないようになっていますし、お客が入居したり出ていったりした際にも2ヶ月間は家賃が入ってこないのです。さらに礼金や更新料金なども家主が得られるわけでもなくて業者の懐に入っていってしまうのです。

さらに契約書には2年毎の賃料の改定が記されていることがほとんどですが、営業マンが契約時にこれを説明することは稀なのです。ほとんどの場合は2年毎に値下げされるのですから言いたくても言えないのでしょうね。

さらに、機器や設備の修理や入れ替えなども業者が行うことになっているのも問題なんですね。割高な工賃になっているのは当然ですが、もし家主が激安業者などを使ってしまった場合には解約するということが契約書にも書いてあるハズです。

このような事を鑑みてみると・・・家主はサブリース業者の餌食になっているだけと言っても過言ではないと私は思います。

サブリース一括借り上げの一番の問題点は?

サブリースには様々な問題点が含まれているのですが、その中でも一番の問題は・・・家主は業者から十分な説明をされないままに契約に至ることが可能となっている点なのです。

これが仮にマンションや戸建住宅の販売となると様々なリスクの説明責任が企業に課されているのですが、一括借り上げのサブリースは売買ではなくて賃貸契約となりますので先ほどの説明責任が法律で対象となっていないのです。

つまり・・・本来であれば空室によるリスクは無いが、賃料が入らない期間があることや家賃収入が2年毎に改定されて・・・ほとんどの場合は値下げされるというリスクがあることを口頭や書面で説明されなければならないのです。

しかしサブリースという手段を取ることによって業者はそれを巧みに回避しているという構造になっているのですね。

そして家賃収入の減額に耐え切れなくなった家主が解約を申し込んできたら・・・それがまさしく業者が狙っていたことであるのです。だって、誰も入居しないようなアパートの家賃を保証しているのは損ですからね。

アパート経営はノーリスクではない

サブリースによって一括借り上げ契約をしている大家さんは・・・サブリース業者のお客という感覚でいらっしゃる人が多いのですが、実際はそうではなくてアパートを経営している「経営者」もしくは「事業者」という立場なのです。

そういう意味では、消費者を守るための法律が多くあるわけですが・・・事業者というのはその対象外になるわけですね。

つまりは守られる立場ではないということなのです。

アパート経営にリスクは付き物です。そして事業者である以上は消費者のように守られているわけでもないのです。そのあたりのリスクをジックリと考えたうえでアパートを建てないとダメなわけです。

アパートのサブリースに関しては、知識も無いのに楽して儲けようという心が一番の問題点だと認識しておくべきでしょう!

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